نرخ بازگشت سرمایه یعنی اگر ملکی داشته باشید و آن را اجاره دهید چقدر زمان می برد تا پولی که برای خرید ملک هزینه کرده اید به شما بازگردد. ولی در ایران به خاطر اینکه ملک تبدیل به یک کالای سرمایه ای شده است. محاسبه این موضوع با احتساب تورم صورت گرفته و نیاز به توضیح دارد.

بازار مسکن، به عنوان بازاری نسبتا کم ریسک بین سایر بازار‌های مالی، همواره مورد توجه سرمایه‌گذاران در سراسر دنیا بوده است. افراد مختلف، با دلایل مختلف در این بازار سرمایه‌گذاری می‌کنند، اما از جمله مهمترین دلایل افراد برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن می‌توان به حفظ ارزش پول و کسب درآمد از این بازار اشاره کرد. منظور از کسب درآمد از ملک‌ نیز عموما اجاره دادن ملک است. برای اینکه بدانیم سرمایه‌گذاری در چه ملک‌هایی بیشترین میزان درآمد را به همراه دارد، ابتدا باید با نرخ بازگشت سرمایه آشنا شویم. یکی از اصلی‌ترین شاخص‌های هر بازار مالی که مورد توجه سرمایه‌گذاران قرار می‌گیرد نیز، نرخ بازگشت سرمایه می‌باشد.

در این مقاله می‌خواهیم بدانیم نرخ بازگشت سرمایه در ملک چیست و چگونه محاسبه می‌شود، مقدار این شاخص در مناطق مختلف تهران را محاسبه کنیم و تغییرات احتمالی بازار اجاره مسکن را بررسی کنیم. اگر ملکی دارید که آن را اجاره داده‌اید و یا مستاجر هستید، پیشنهاد می‌کنیم تا انتهای این پست همراه کیلیدمگ باشید، این مطالب حتما به کارتان می‌آید.

منظور از نرخ بازگشت سرمایه در بخش مسکن این است که اگر فردی ملکی داشته باشد که آن را اجاره دهد، پس از چند سال اصل(با فرض اینکه این ملک هزینه دیگری نداشته باشد) پولی که در آن ملک سرمایه‌گذاری کرده است به او باز‌خواهد گشت. برای محاسبه این شاخص، کافی است قیمت خانه و میزان اجاره آن را بدانیم.

برای یافتن قیمت خانه، شما می‌توانید از بخش قیمت خانه شما در وب سایت کیلید استفاده کنید. در صورتی که قیمت ملک مورد نظرتان در کیلید موجود نبود، یا قصد داشتید از طریق دیگری نیز قیمت را بدست آورید تا نسبت به آن اطمینان بیشتری داشته باشید، می‌توانید با مشاهده آگهی‌های مشابه با آن ملک در پلتفرم‌های آنلاین یا مراجعه به آژانس‌های املاک نیز از قیمت به روز خانه مورد نظرتان با خبر شوید.

برای یافتن قیمت حدودی رهن و اجاره ملک نیز می‌توانید از آگهی‌های مشابه و راهنمایی‌های مشاوران املاک استفاده کنید. همچنین پلتفرم کیلید قصد دارد در آینده نزدیک قیمت تخمینی رهن و اجاره ملک‌های مسکونی را نیز در صفحه قیمت خانه شما اضافه کند که از آن طریق هم می‌توانید تخمینی به روز، عادلانه و سریع از قیمت اجاره ملک خود بدست بیاورید.

اما نکته مهم پس از بدست آوردن میزان تخمینی رهن و اجاره این است که باید تمام این مبلغ را به اجاره تبدیل کنید. برای این کار می‌توانید مبلغ رهن ملک را با فرمول‌های متداول ۱۰۰ به ۳ (یا ۱۰ میلیون تومان به ۳۰۰ هزار تومان) اقدام به تبدیل مبلغ رهن به اجاره نمایید. سپس این مبلغ را با مبلغ اجاره ملک جمع کرده تا کل اجاره ماهیانه ملک محاسبه شود. در نهایت این مبلغ را در عدد ۱۲ ضرب کنید تا اجاره سالیانه ملک مشخص شود. حال با تقسیم قیمت ملک به اجاره سالیانه آن، نرخ بازگشت سرمایه در آن ملک محاسبه می‌شود، و اگر فرض کنیم این عدد برابر با ۲۰ بدست آمده است، بدین معنی است که در صورت سرمایه‌گذاری در آن ملک، پس از ۲۰ سال، اصل پول سرمایه‌گذاری شده در آن به سرمایه‌گذار بازخواهد گشت. 

یک مثال برای محاسبه نرخ بازگشت سرمایه ملک

به عنوان مثال، فرض کنید قیمت ملکی برابر با ۳ میلیارد تومان تخمین زده شده است. همچنین قیمت رهن و اجاره آن نیز برابر با ۲۰۰ میلیون تومان ودیعه و ماهیانه ۴ میلیون تومان اجاره در نظر گرفته شده است. حال برای تعیین میزان اجاره سالیانه این ملک کافی است مبلغ ۲۰۰ میلیون تومان را به عدد ۱۰ میلیون تومان تقسیم کنیم و نتیجه را در عدد ۳۰۰ هزار تومان ضرب کنیم، که برابر با ۶ میلیون تومان می‌شود. حال این عدد ۶ میلیون تومان را با عدد ۴ میلیون تومان اجاره ماهیانه نیز جمع می‌کنیم که برابر با ۱۰ میلیون تومان می‌شود که همان اجاره کل ماهیانه ملک است و با ضرب این عدد در ۱۲ ماه، اجاره سالیانه ملک برابر با ۱۲۰ میلیون تومان خواهد شد.

حال اگر مبلغ ۳ میلیارد تومان قیمت خانه را به ۱۲۰ میلیون تومان اجاره سالیانه آن تقسیم کنیم، حاصل برابر با ۲۵ خواهد بود که برابر است با نرخ بازگشت سرمایه این ملک، و بدین معنی است که اگر فردی در این ملک سرمایه‌گذاری کند، و ملک هیچ هزینه‌ی دیگری نداشته باشد، و قیمت ملک و اجاره آن هر سال متناسب با یکدیگر و همچنین متناسب با میزان تورم بالا رود، پس از ۲۵ سال اصل پول به سرمایه‌گذار باز خواهد گشت.

حال که با نحوه محاسبه نرخ بازگشت سرمایه در ملک آشنا شدیم، تفسیر آن نیز ساده خواهد بود. هر چه ملکی نرخ بازگشت سرمایه کمتری داشته باشد، برای سرمایه‌گذاری مناسب‌تر است، و هر چه ملک نرخ بازگشت سرمایه بیشتری داشته باشد، برای اجاره کردن مناسب‌تر است. میانگین نرخ‌بازگشت سرمایه در شهر‌ها و کشور‌های مختلف، متفاوت است اما معمولا بین ۱۰ تا ۵۰ سال می‌باشد.

به عنوان مثال با توجه به داده‌های وبسایت GlobalPropertyGuide این شاخص در کشور ترکیه برابر با ۵۲ سال، در انگلستان برابر با ۳۶ سال و در کرواسی ۱۸ سال می‌باشد. در تهران نیز میانگین نرخ بازگشت سرمایه در سال ۱۴۰۰ تقریبا برابر با ۲۱ سال بوده است.

همانطور که از داده ها و مثال پیداست هرچه این عدد بزرگتر باشد بهتر خواهد بود ولی متاسفانه در ایران با توجه به تورم های ناگهانی در سالهای اخیر و افزایش هر ساله و حتی بعضا ماهانه قیمت ملک این نحوه محاسبه خیلی منطقی به نظر نمی رسد . چرا که این مدل مثال زدن برای کشوری صحبح است که نرخ تورم ثابتی طی سالیان داشته باشد و حداقل تورمی با نرخ رشد ثابت و خطی داشته باشد. نه مثل ایران که تقریبا به یکباره و بعد از جندین سال ثبات قیمت ها رشد انفجاری و ناگهانی داشته و هیچ منطق درستی بر این قیمت ها حاکم نیست.

آیا وام گرفتن در این شرایط کار درستی است؟

در کشور ما و با شرایط کنونی وام گرفتن با هر شکل و مدلی برای خرید ملک بسیار عاقلانه و منطقی است. مثالی از خرید خانه خودم برایتان میزنم. دو سال گذشته خانه ای را با 200 میلیون وام و به مبلغ 400 میلیون تومان خریداری کردم. بازپرداخت وام 600 میلیون تومان بود و اگر می خواستم به این بازپرداخت فکر کنم نباید وام را می گرفتم. حال بعد از گذشت دوسال قیمت خانه من در تهران به بالای یک میلیارد تومان رسیده است. پس با هر منطقی گرفتن وام در ایران حتی با بهره بالا کاملا به صرفه می باشد.

اگر به دنبال دریافت وام روی سند ملک هستید می توانید با کارشناسان پولیتال تماس بگیرید.